Главное меню » Наследство » Квартира в наследство » Как осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству
Квартира в наследство

Как осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры полученной по наследству

Получив квартиру по наследству, гражданин обязан зарегистрировать ее как предмет собственности, на свое имя в Росреестре. Регистрационный орган оформляет свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Вместе с ним гражданин приобретает право распоряжаться наследством по своему усмотрению: проживать в квартире, продать, подарить, обменять или сдать в аренду.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-16-92 (Москва)

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-88-93 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Разрешено ли законодательством совершать сделку

Гражданский Кодекс регламентирует вопросы относительно унаследованного имущества, возможность распоряжаться ею по усмотрению граждан. Законом разрешается производить любые сделки с имуществом, если оно является собственностью гражданина. Как подтверждение факту принятия владения наследник в результате регистрации недвижимости получает свидетельство о праве собственности.

Данный документ становится разрешением для наследополучателя о том, что он может совершать сделки с недвижимостью с целью получения прибыли, в частности, продажу.

Все вопросы о продаже квартиры полученной по наследству, решаются аналогично общим положениям о купле-продаже недвижимости.

Вопросы налогообложения при проведении сделки изложены в Налоговом кодексе.

Основные нюансы процедуры

Процедура продажи унаследованного жилья имеет много нюансов, которые оказывают влияние на проведение сделки.

Необходимо помнить, что сделку можно оформлять только при наличии документа о регистрации, полученного в Росреестре.

Он дает право распоряжаться предметом недвижимости на правах собственника.

Некоторые наследники ошибочно полагают, что по истечении 6 месяцев после смерти завещателя, нотариус оформляет свидетельство о праве наследования, и гражданин становится собственником имущества. Оно по-прежнему записано на прежнего владельца.

В свидетельстве, которое выдает Росреестр, обозначается имя нового владельца недвижимости, именно он дает право решать дальнейшую судьбу имущества, то есть продать, подарить, обменять.

Кто может совершать продажу квартиры, полученной по наследству

По закону квартиры имеет право продать любой дееспособный гражданин, достигший 18 лет, имеющий гражданство РФ.

Если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо, то юридические действия от его имени совершаются законными представителями.

Согласно ФЗ об опеке и попечительстве, представители несовершеннолетнего собственника, который унаследовал квартиру, обязаны взять разрешительный документ из органов опеки на участие ребенка в процедуре  по продаже недвижимости, полученной по наследству. Представитель опеки должен присутствовать при совершении сделки с целью не допустить нарушения его прав.

Когда можно реализовать имущество

После поэтапного совершения всех процедур по получению права на наследство наследник может совершать с имуществом любые сделки, так как он становится его законным владельцем:

  1. Подача заявления о приеме наследства.
  2. Сбор пакета документов с подтверждением прав на имущество умершего.
  3. Получение права наследника.
  4. Регистрация полученного в наследство имущества в регистрационных органах.

Собственность, которая перешла по наследству новому владельцу, должна пройти регистрацию, в результате которой имущество переписывается на нового собственника.

При продаже унаследованной квартиры данный документ необходим для подтверждения факта собственности.

В какую инстанцию обращаться

Чтобы продать унаследованную квартиру, собственник находит самостоятельно покупателя и заключает с ним договор о купле-продаже.

Сделка совершается в нотариальной конторе, так как процедура должна совершаться при юридическом сопровождении.

Первоначально стороны договариваются о деталях сделки в устной форме, наследник презентует квартиру, объявляет цену. Если покупатель согласен на его условия, то нотариус оформляет соглашение в соответствии с нормативными актами законодательства о нотариате. Основанием для законного совершения продажи служит свидетельство о праве собственности .

Необходимый пакет документов

Для того чтобы сделка по продаже квартиры была осуществлена на законном основании, продавец  должен предоставить нотариусу:

  • Свидетельства о праве наследования и собственности.
  • Согласие других владельцев на продажу, если собственников несколько.
  • Технический и кадастровый паспорта.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение об отсутствии обременений.

Если другие собственники не дают согласие на продажу, то совершение сделки невозможно.

Составление договора купли-продажи

Сделка купли-продажи начинается в присутствии и при участии нотариуса. К процедуре стороны должны подойти, предварительно обговорив между собой условия сделки с учетом назначенной продавцом цены, а также порядка и формы расчета.

Нотариус в данной ситуации будет выполнять роль посредника, если деньги будут передаваться наличными непосредственно при совершении сделки.

Если плата перечисляется иным способом, стороны уведомляют об этом нотариуса, а он прописывает это условие в договоре.

После того как обговорены условия, стороны сделки подписывают соглашение о купле-продаже. Завершающий этап сделки — регистрация собственности на нового владельца в Росреестре.

Скачать образец договора купли-продажи авто

Нужно ли платить налог

Недвижимость, полученная по наследству, облагается налогом на доходы физических лиц, когда новый собственник продает ее. Оценка квартиры производится независимыми экспертами, имеющими лицензию на право осуществления экспертной оценочной деятельности. 

Как рассчитывается сумма

Налог на имущество определяется в соответствии со стоимостью объекта недвижимости. 

Величина налога – 13% от стоимости, которая определяется в соответствии  с ценами на рынке недвижимости на аналогичное жилье.

Эксперт изучает документацию на недвижимость, обследует ее состояние и предоставляет отчет о стоимости. 

В каких случаях облагается

Доход от совершенной сделки по продаже унаследованной квартиры подлежит налогообложению, если не прошло 3 лет со времени получения права собственности.

Налогоплательщик имеет право выбрать вид налога, который зависит  от срока эксплуатации недвижимости:

  • Менее 3 лет – не более 1 млн. рублей.
  • Более 3 лет – без оплаты.

Срок владения начинает отсчет с момента смерти наследодателя. Если период истек, то доход налогом не облагается.

Кто освобождается от уплаты

Освобождаются от налогообложения категории граждан вне зависимости от срока, который прошел с момента оформления собственности:

  • Инвалиды 1, 2 групп.
  • Инвалиды детства.
  • Граждане от 65 лет и старше.

Гражданам данных категорий необходимо предоставить подтверждающие документы для получения льготы на уплату налога.

Как оплачивать

Плательщик налога должен предоставить в налоговую службу декларацию о доходах после продажи  квартиры формы 3-НДФЛ. В ФНС рассчитывается размер налога, который необходимо заплатить.

Наследник подает декларацию о доходе до 30 апреля следующего года после даты продажи. Налог должен быть выплачен до 15 июля того же года, когда была подана декларация.

Какие трудности могут возникнуть

Наследственное право имеет определенные риски и подводные камни, как любое дело, связанное с имущественными вопросами:

  • Появление новых наследников после оформления всех документов.
  • Несогласие некоторых наследополучателей с присужденной им долей.

Конфликтные ситуации в состоянии разрешить суд. Если вновь появившийся наследник докажет свои права на наследство, то сделка продажи аннулируется.

Есть возможность уберечься от подобных ситуаций. Продажу унаследованного имущества необходимо проводить только в случае, если продавец предъявит документ об отсутствии других наследников.

Как обстоит дело с долей

Продавец квартиры, полученной в наследство, получив доход от продажи, обязан заплатить налог на доходы физически лиц, если срок владения имуществом не превысил 3 лет. Это правило действует независимо от того, какая часть недвижимости продана. Налог 13% необходимо уплатить в зависимости от суммы стоимости доли. Налог начисляется согласно общим законодательным нормам:

  • Доля принята в собственность до 3 лет назад.
  • Ее стоимость не превышает 1 млн. рублей.

Несколько владельцев одной доли выплачивают налог в равных размерах.

Один из наследников доли перед продажей предлагает другим владельцам выкупить свою часть. Если желающих не найдется, тогда он имеет право продать долю сторонним лицам.

Как предотвратить спорные ситуации

Спорных ситуаций невозможно избежать, когда дело касается вопросов наследования имущества, даже при соблюдении всех юридических норм, но свести их к минимуму — это реально.

Для осуществления сделки на законном основании и по справедливости рекомендуется привлечь к процессу квалифицированного юриста.

Лучше, если он будет иметь опыт в проведении сделок подобного рода и специализироваться именно в области наследственного законодательства.

Информация для покупателя: на что стоит обратить внимание

Покупателям унаследованных квартир следует обратить внимание на документы, предоставленные продавцом при оформлении сделки, так как продажа наследуемой недвижимости имеет много подводных камней. После совершения сделки есть опасность появления непредвиденных ситуаций, вследствие которых сделка будет аннулирована в судебном порядке.

Возможные риски

К числу рисков, которые встречаются на практике, наиболее часто встречающееся явление – появление новых наследников после того как сделка о купле-продаже узаконена.

Если он докажет свое право на принятие имущества, то покупателю придется расстаться с покупкой.

Другой риск, подстерегающий покупателя – намеренное занижение стоимости квартиры в договоре для того чтобы уменьшить налоговые выплаты. Этим участники сделки нарушают законодательство, но больший риск падает на покупателя. При появлении еще одного наследника покупателю вернется заниженная сумма, которая указана в договоре.

Почему иногда покупатели отказываются от сделки

Продавцу унаследованного имущества необходимо заинтересовать покупателя и вызвать у него доверие к чистоте сделки. Необходимо условие достижения целей – максимально открыть доступ к информации об имуществе.

К рискам, которые могут привести к отмене сделки относят:

  • Наличие обременений на недвижимость.
  • Отсутствие информации о наследниках.
  • Наличие зарегистрированных жильцов.
  • Отрицательные отклики соседей.
  • Долги по коммунальным услугам.

Наследнику стоит быть готовым к тому, что история квартиры не устроит покупателя. Он может отказаться от приобретения во избежание проблем в дальнейшем.

Штрафы

За нарушение законодательства при оформлении сделки купли-продажи унаследованной квартиры продавец наказывается штрафом:

  • Игнорирование обязанности подать декларацию о полученном доходе — 1000 рублей.
  • Неуплата налога на доход в положенный срок до 15 июля т.г. – 5% от размера просроченной выплаты.

Если пропущен срок, но декларация подана в срок, то продавец платит пеню 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Какими законами регулируется

К числу регулирующих законодательных актов при совершении сделок с унаследованным имуществом относятся статьи в нормативных актах:

  1. Конституция РФ:
  • №17 – о правах и свободах людей.
  • №38 – о материнстве и детстве.
  1. Гражданский Кодекс:
  • №558 – об особенностях продажи недвижимости.
  • №1112 – о понятии наследства.
  • №1142-1145 – очередность наследников.
  • №1152 – как принять наследование.
  • №1153 – о способах  принятия наследства.
  1. Налоговый кодекс:
  • №333.19 – о размерах государственной пошлины.
  • №333.24 – оплата за проведение нотариальных действий.
  • №333.25 – об особенностях оплаты.
  1. Федеральный закон№48 – «Об опеке и попечительстве».

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
  3. Москва и Область - +7 (499) 703-16-92
  4. Санкт-Петербург и область - +7 (812) 309-85-28
  5. Регионы - 8 (800) 333-88-93